一个地产操盘手（icy，IP 身份），对谈另一个操盘手（李总）——平等局内人，说真话，拆真盘。
片头快切
00:00 – 00:15双拼片头 icy × 李总，联名符号；三连问快切，只问不给答，三个现场闪回，停在“凭什么”上黑场进正片。
“6.5亿、92套、去化八成——李总，这份成绩单里，哪个数字超出您的预期？哪个数字您觉得还能更好？”
对应 第三幕 · 价格
“武汉作为四大甲第的价格洼地——守住这个价格锚点，怎么做到甲第系品质不缩水，还针对武汉本土客户，做产品的升级迭代和优化适配？”
对应 第二幕 · 产品
“当年土拍的地王，如今成了板块的楼王。行业这么保守，您凭什么敢把武昌滨江的房价，拔到这样一个新高度？”
对应 第一幕 · 地段
快切按“价格 → 产品 → 地段”倒装抛钩子；正片按“地段 → 产品 → 价格”正序回收三个钩子。
第一幕 · 地段
约 1′40″从地王到楼王——为什么敢在这块地上做甲第
icy 开场即主问 · 回收快切③
“李总，当年这块地是武汉土拍的地王，全城都在看。今天盖出来了，又是板块的楼王。我们知道，在大环境这么保守的情况下，为什么保利会选择做一个这么超预期的产品？按照传统的理解，不应该做一个超高层、高容积，然后把均价摊下来，卖给更多低门槛的客户吗？”
回答方向 · 预埋
“行业的上行和下行，是经济波动的客观规律；但好的地段和好的产品，能穿越周期。作为央企，我们拿下武昌滨江最后一块纯住宅用地的时候，肩上的就不只是一个项目的账了——还有武汉城市封面的分量，和整个武汉豪宅体系的责任。如果只考虑利益，做你说的那种产品，确实能实现短平快的销售，但那无非是赚一笔钱，打造一个泯然于众的项目。决定在武汉做甲第系，是因为保利相信这座城市——它未来的发展，是积极的、昂扬的、充满潜力的。武汉的豪宅市场，也需要甲第系这样的产品，来从市场层面验证：产品为王的时代，来了。”
金句 ①
“唯有好的地段和好的产品，才能穿越周期。”
icy 追问 · 引子
“套用现在网络上很流行的一句话——‘守住规矩，路才能越走越宽。’李总，做翡丽甲第，你们守住的，到底是什么？”
回答方向 · 预埋
“甲第系给武汉带来的，是国内一线城市的人居体验——这是武汉从二线城市向一线城市进化过程中，必然会走到的一步。这次开盘，市场也验证了：甲第系和武汉人民，是双向奔赴。套用你刚才那个问题——守住规矩，路才能越走越宽；这样的房子住进去，一辈子不烧心。”
→转场：“地段立住了，接下来看产品。”
第二幕 · 产品
约 2′00″为武汉，做了什么
icy 主问 1 · 回收快切②
“我们回到那个价格锚点：甲第是保利的旗舰序列，上海、广州、苏州都有，武汉是四大甲第里价格相对更低的那一个。守住这个价格锚点，你们怎么做到甲第系的品质不缩水，还专门针对武汉客户，做升级迭代和优化适配？”
回答方向 · 预埋
“价格洼地 ≠ 品质洼地”。举武汉专属设计实例（户型 / 会所 / 生活习惯适配）；甲第系标准不动、武汉在地化加分。
icy 抬板话题 · 含金量时刻
“说到升级，现在抬板不是一个新鲜词了，我们率先做了抬板，陆陆续续有更多抬板在出来。那我想问：首发还有优势吗？后面会不会有产品比我们做得更好？”
回答方向 · 预埋 · 壁垒话术，让李总亲口说
正面接招讲壁垒：“限高普遍只有 4米5，我们做到了 7米3。”
icy 主问 2 · 品质与价格平衡
“我们也知道，翡丽甲第这个价格，已经创造了武汉地价的新高；但它放在四大甲第里，仍然是洼地。在保证产品竞争力的前提下，您是怎么在品质和价格之间做到平衡的？”
回答方向 · 预埋
“豪宅不能简单地定义为贵的房子——它包含的，是对审美、对人居、对美好生活、对明天所有的向往。所以我们不做‘为做产品而做产品’：那些为了做溢价堆砌出来的、毫无意义的功能，我们不碰。
在这一点上，甲第系有自己的底气——2015年，我们在上海推出第一代甲第；十年磨一剑，到2025年，广州才推出第二个甲第。这中间十年，我们积累了大量关于顶豪人群日常生活需求和习惯的认知。
做翡丽甲第，我们就是拿着这套积累，真心站在客户那一边——去想顶豪人群未来 5年、10年，甚至 20年，对居住品质的提升有哪些要求；他们的日常生活里，哪些是必需品，哪些要留足设计冗余。说实话，在这些部分上，武汉的豪宅，还有很多可以向超一线城市学习的地方。”
金句 ②
“豪宅从来不是贵的房子，而是对明天所有的向往。”
icy 分支 · 云庐对比
“李总，您上一站是绿城湖畔云庐，也是武汉豪宅的代表作。在您看来，武汉的豪宅和别的城市有什么不一样？您心里‘好豪宅’的标准是什么？……云庐和甲第，两代武汉豪宅思路有什么异同？在云庐攒下的经验，哪些用到了甲第上？”
回答方向 · 预埋
武汉客户口味（务实 / 重景观资源 / 家族居住）；两代产品迭代逻辑。
→转场：“产品立住了，最后还是要回到那个最扎眼的问题——价格。”
第三幕 · 价格
约 1′50″成绩与定价底气
6.5亿
首开销售额
92套
成交套数
约80%
去化率
4.1万/㎡
均价
首开：2026-10-07 · 武昌威斯汀 · 全年单盘单次开盘销售额领跑
icy 主问 · 数据复盘 · 回收快切①
“我们把开头那张成绩单再摆一次：6.5亿、92套、去化八成。李总，现在可以说了——哪个数字超出您的预期？哪个数字您觉得还能更好？”
回答方向 · 预埋
复盘营销动作：前期怎么做认知、怎么打“抬板”、怎么筛选客户；哪一环最惊险、哪一环最得意。
icy 定价逻辑 · 质疑环节
“那我们说回定价。您这个价格，在现在的市场里不算低，很多人会问凭什么。您为什么要定这么高？这个价格，到底拿什么在支撑？”
回答方向 · 预埋
拿地成本 ＋ 抬板壁垒 ＋ 产品力 ＋ 地段稀缺性，逐层讲；把“贵”讲成“有依据的敢”。
icy 客户画像 · 软性广告
“最后想替观众问一句：买翡丽甲第的，都是些什么样的人？他们平时都是怎么生活的？”
回答方向 · 预埋
不讲职业数据，讲生活方式：几点回家、周末在哪、在意什么；自然带出项目对应服务。
金句 ③ · 两定理论
“来不来看地段，买不买看产品，定不定看价格。”
收尾
约 20″留一句话 · 片尾口播
icy 最后问题
“最后一个问题，留给您一句话——如果让您给武汉，或者说给这个行业留一句话，您会说什么？”
回答方向 · 预埋
人设定格句：敢为人先、把武昌滨江立成新封面。片尾字幕建议：“敢为人先，把武昌滨江立成新的封面。”
icy 片尾口播
“操·守，icy 对话地产操盘手。下期见。” ＋ 栏目 logo ＋ 下期预告。